构建可持续的不动产金融模式 专家认为盘活存量资产趋势明显

5月20日至21日，2023清华五道口全球金融论坛成功举行。来自学界、投资界的专家聚焦“中国不动产金融新模式”展开探讨。多位专家认为，当前，中国房地产市场已经进入存量时代，资产运营与金融深度结合是新模式下的主要探索方向，而盘活存量资产对于构建可持续的不动产金融模式愈发重要。

房地产市场进入存量时代

近几年，房地产市场进入调整期。清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉表示，“需要更多关注已经建成的低效利用的空间，使其能够发挥作用。”他认为，租购并举和商品房预售制改革是新模式的发展方向之一，“比如保交楼问题，要求对商品房预售管理制度进行改革，在保留预售市场价格发现功能的同时，弱化其融资功能，这样开发商买地的定价逻辑、对开发建设贷款的融资需求等都会发生变化。开发模式转变后，金融服务模式也要调整。”

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针对房地产市场结合金融业面临的难点，多位与会专家表示，现阶段，许多优质资产不能很好的流通于资本市场等，成为影响房企在盘活存量资产上面临的难题。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升指出，纾困、盘活、转型是当前实体经济中，在基础设施、住宅开发和商用不动产三个行业当中主要面临的三个问题。

实际上，房企对于盘活存量资产的需求较强。万达集团副总裁何其聪从企业的角度介绍，有时在投资地产项目时，没有终极退出渠道，也因此导致企业对于资产流动性的诉求特别强。

因此，新模式下，市场主体需要寻求破局之路。

盘活存量资产成为重要任务

正是出于流动性因素的考虑，轻资产化成为许多房企改善资产活力的选择。也意味着，房地产行业需要转变工作重心、调整经营架构，找到进入市场新模式的钥匙。

在刘洪玉看来，未来房地产市场是以资产运营管理服务为主、金融深度参与的时代，盘活存量成为非常重要的任务，其中要求对商业模式的创新、技术解决方案的创新、金融合作模式的创新等。

作为盘活资产的一种重要工具，REITs恰好是房企实现轻资产化的一种方式，其本质是资产的上市，可以为房企和市场带来一种金融工具的创新，在盘活资产、提高资源利用效率的同时有效化解企业风险，为房地产行业在排忧解难上起到一定作用。

尤其是对于民营企业来说，这类资产支持性金融工具能为其在融资上降低成本。周以升介绍，好的资产放在弱的主体中被弱主体拖累，如果能够拥抱资产支持性金融工具，包括不动产证券化、不动产私募投资基金和公募REITs，对于企业来说会有明显的改善。

近年来，公募REITs试点工作开展以来，取得了很好的成果。自2020年4月份基础设施REITs试点启动以来，截至目前，已上市公募REITs产品共27只，募集资金总额超过900亿元。

与会专家认为，随着未来公募REITs基础设施覆盖商业不动产领域，有望给行业带来利好。何其聪介绍，包括能够提高房地产行业未来资产的流动性，有效化解房企风险，改变之前依赖城市化的驱动模式等。

针对不动产私募投资基金对于目前房企风险化解的作用，周以升在接受《证券日报》等媒体采访时表示，“如果能够将持有型不动产盘活，将会大大促进房企风险化解。当然，这个化解并不是让公募REITs直接去接，而是通过不动产私募投资基金和AMC，再到私募REITs培育，再到公募REITs。后端会促进前端的信心，前端将会为后端培育资产。前后衔接，形成有机的循环。”

会上，还有专家设想，若将私募基金作为对于资产或者项目的一种融资渠道，同时公募REITs作为终极的退出渠道，整个循环就打通了，打通之下有望延伸行业的发展。

谈及构建发展多层次的不动产金融市场，建信住房租赁基金总裁卢刚也认为，需要加快私募REITs的制度建设，丰富从Pre-REITs到私募REITs，再到公募REITs上市的渠道机制。