帮办·说法 | 爷叔为套贷款签虚假房屋买卖合同，不料多年后自住房被司法拍卖？

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2020年的一天，市民老曹收到了静安法院的开庭传票——自己住的房子产证上写着一个陌生人的名字，住得好好的房子不仅惹上了官司，还面临被司法拍卖的风险，这究竟是怎么回事？老曹还能保住他的房子吗？房产易主主不知

2007年，老曹因做生意资金周转困难，其朋友老冯与老曹商议，可以签订一个虚假的房屋买卖合同，将房屋过户到老冯名下，这样就可以老冯的名义从银行获得一笔贷款，贷款由老曹实际使用，每月月供由老曹汇至老冯的账户，再由银行从老冯的账户直接划扣。双方就这样通过虚假房屋买卖的方式获取了甲银行贷款15万元，房屋也就自然过户到了老冯名下。

2009年，因贷款逾期，甲银行向老冯进行催收，需要一次性还清贷款。老冯便故伎重演，找到了当初为其向甲银行办理贷款的小贷公司，通过小贷公司的操作，对房屋进行了第二次虚假买卖，将房屋过户至老卢名下，老冯则从中获得了乙银行49万余元的贷款并办理了抵押登记。老冯将从乙银行获得的部分贷款用于偿还之前甲银行的欠款，自己则每月偿还乙银行的新的贷款，可谓拆了东墙补西墙。而整个过程，房屋的实际居住人老曹一直被蒙在鼓里。

2019年以来，乙银行未再按约定收到老卢账户的贷款，经调查发现，老卢因病已于2012年去世。2020年，乙银行将老卢的5位继承人诉至法院，要求5位继承人在遗产继承范围内偿清债务，并就涉案房产行使抵押权。案件受理后，法院向涉案房屋地址送达开庭传票，居住在涉案房屋内的老曹方知晓此事，要求以第三人身份参加庭审，并主张对涉案房屋的权利。

扑朔迷离的经办人

老曹认为，乙银行与老卢的借款抵押合同非双方真实意思的表示，并且涉嫌恶意串通损害第三人利益，老卢并非房屋的真正权利人，无权对外抵押，乙银行要求拍卖抵押物的诉请应当驳回。

庭审中老曹情绪激动，坚持认为乙银行知晓事情的来龙去脉，提交了自己与老冯的微信聊天记录。在微信聊天记录中，老冯表示银行工作人员“李某”会协助处理房子的事情。无巧不成故事，原告乙银行自己提供的证据材料中载明的经办人员的手写签字外观看上去恰似“李某”，这一度使案情变得扑朔迷离。本案关键当事人老卢的过世加大了案件事实的查明难度。

为了查明事情真相，法院依法传唤银行工作人员“李某”到庭说明情况，查明银行经办人员“李某”并非微信聊天记录中的“李某”；法庭依法追加老冯等作为第三人参加诉讼，老冯到庭后明确表示，关于虚假买卖房屋套取乙银行贷款的事情本案原告乙银行并不知情，微信聊天记录中提及的“李某”只不过是其为搪塞老曹而杜撰的谎言。法庭事实的查明，最终还原事实真相，也解开了老曹的心结。

法院：抵押权依法可善意取得

法院认为，在涉案金融借款办理过程中，原告乙银行审核了老冯和老卢之间的房屋买卖合同、首付款证明、婚姻状况证明及老卢情况调查等材料，履行了尽职调查的义务。

庭审中，老冯明确表示其与老卢通过签订虚假房屋买卖合同获取银行贷款的行为乙银行并不知晓。老卢取得涉案房产所有权证书，根据物权的公示公信原则，原告有理由相信老卢系涉案房屋的所有权人，据此办理了抵押权登记，依法取得了涉案房产抵押权。

即使老卢并非真正的房屋所有权人，现无证据证明原告对此知晓，亦无证据证明原告在贷款发放过程中存在重大过失，故原告仍可以善意取得抵押权。最终，法院依法判决老卢的继承人归还乙银行欠款本息，乙银行有权对涉案房产行使抵押权。

判决生效后，老曹表示为使自己住的房子不被法院强制执行，他自愿承担本应由借款方承担的还款责任。但即使老曹愿意偿还银行欠款，也无法恢复房产的初始登记状态，老曹想要将房屋彻底恢复到自己的名下，摆在他面前的还有其与老冯和老卢继承人之间的系列诉讼。

法官说法：这种行为不仅扰乱了正常的金融市场秩序，对于双方当事人而言也埋下隐患，稍有不慎就可能会面临巨大的法律风险和复杂的诉讼纠纷，导致“房财”两空, 情节严重的还可能构成犯罪。